Центр притяжения

Считается, что жилье в Центральном округе Москвы горожанину со средней зарплатой купить практически невозможно по причине астрономических цен. Однако специалисты департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимости утверждают — самый бюджетный вариант обойдется во вполне подъемные пять с лишним миллионов рублей. Результатами исследования агентство поделилось с МОСЛЕНТОЙ.

Специфика местности

Особенность рынка недвижимости в ЦАО заключается в том, что на стоимость бюджетного жилья очень сильно влияет фактор места: расположение относительно Садового кольца, близость объектов транспортной и другой инфраструктуры, наличие рядом парков. Разумеется, самые демократичные цены будут на квартиры, находящиеся в отдалении от метро или МЦК рядом с промзонами.

Кроме того, сегмент недорогого жилья в ЦАО очень мал. Соответственно, конкуренция между собственниками бюджетных лотов здесь гораздо меньше, чем в районах, более плотно застроенных пятиэтажными и девятиэтажными домами. А это значит, что лот, выставленный на продажу по адекватной стоимости, будет продан в оптимальный срок для вторичного рынка жилья в Москве, то есть за 1-3 месяца. При этом продавцы, которые "задирают" цены в расчете на то, что в ЦАО их жилье в любом случае купят, будут жестоко разочарованы.

«Объекты, расположенные в домах устаревшего жилищного фонда и выставленные на рынок по завышенной цене, могут, без преувеличения, на годы застрять в продаже, даже несмотря на повышенной интерес покупателей к недорогому жилью в данной локации», — поясняет директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимости Михаил Куликов.

Он добавил, что некоторые собственники жилья в ЦАО либо вообще не хотят соглашаться на дисконт или уменьшают стоимость предложения своих объектов медленнее, чем падают цены на вторичном рынке. В качестве примера он привел историю с продажей двухкомнатной квартиры в кирпичной пятиэтажке. Площадь ее была весьма невелика — всего 43 квадратных метра, но располагалась она в весьма престижном месте — в Хлебном переулке.

В ноябре 2016 года владелец выставил за нее цену в 17 миллионов рублей, однако продать смог только в мае 2017-го, и уже за 11,5 миллионов рублей. Цена уменьшалась постепенно: на 3-5 процентов, и в итоге за полгода «зависания» в экспозиции она сократилась на 32,4 процента от первоначально заявленной продавцом суммы. При этом, по наблюдению риэлторов ИНКОМ, в ЦАО ценник на двухкомнатные квартиры в «хрущевках» начинается примерно от 7,5 миллиона рублей.

Есть и другой пример — схожая с первой двухкомнатная квартира в пятиэтажке около метро «Новокузнецкая». Она так и не нашла своего покупателя примерно за то же время. «Согласно статистике Аналитического центра компании, стоимость лишь половины подобных объектов, экспонируемых, как и эти квартиры, в пределах Садового кольца, укладывается в ценовой диапазон до 12 миллионов рублей, остальные лоты выставлены на продажу по более высоким ценам и могут так и остаться без покупателя, если их владельцы не согласятся на дисконт», — отметил Куликов.

Однако, когда продавцы все же соглашаются на дисконт, они помимо скидок (а иногда и вместо) все чаще берут на себя оплату услуг риэлтора и сопровождения сделки.

Конкретные цифры

После примеров можно перейти к более конкретным цифрам. Так, наибольшее число самых бюджетных лотов на территории ЦАО расположено, как и год назад, в кирпичных пятиэтажках — 176 объектов, средняя стоимость подобных квартир за год сократилась на 4,6 процента и равна на данный момент 12,3 миллиона рублей.

Следом идут панельные девятиэтажки устаревших серий — средняя стоимость 10,8 миллиона рублей. А вот жилье в панельных «хрущевках», как ни странно, стоит дороже — в среднем 12,5 миллиона рублей, — и таких предложений меньше всего. Причем цена на них подросла по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 15,7 процента.

Самым дешевым предложением на вторичном рынке жилья ЦАО на данный момент является однокомнатная квартира общей площадью 30 квадратных метров, расположенная на втором этаже девятиэтажного панельного дома в Пресненском районе (Шелепихинское шоссе). Рядом есть тихий уютный двор с зелеными насаждениями, поблизости находятся детский сад, школа, супермаркеты и прочие объекты социальной инфраструктуры. В пешей доступности от объекта расположена платформа МЦК «Шелепиха». Цена лота: 5 363 700 рублей.

На ценнобразование и количество предложений серьезно повлияла программа реновации ветхого жилья в Москве. Так, в ЦАО туда вошли дома в четырех районах: Пресненском, Басманном, Красносельском и Таганском. Больше всего зданий, предназначенных под снос, оказалось в Пресненском, здесь же, соответственно, зафиксировано и наибольшее количество квартир, выставленных на продажу в подобных домах, — 18 лотов.

По сравнению с январем, когда было объявлено о новой программе сноса ветхого жилья в столице, данный показатель сократился на 54 процента. Так что заметное уменьшение объема предложения квартир в сносимых «хрущевках» в этой и других локациях ЦАО свидетельствует не об активности покупателей, а о том, что собственники снимают объекты с продажи, надеясь на получение бонуса в виде новых квадратных метров при реализации программы реновации.

Целевая аудитория

У жилья в ЦАО есть своя вполне конкретная целевая аудитория. «Довольно часто покупателями бюджетных лотов становятся амбициозные люди молодого и среднего возраста, не обремененные большой семьей, которые не могут позволить себе покупку более дорогой недвижимости в этой же локации», — рассказывает Куликов.

Такие покупатели хотят жить в центре потому, что там находится их офис и здесь же сосредоточены увеселительные заведения, так что на дорогу можно будет тратить меньше времени. Также наиболее бюджетные квартиры в ЦАО потребители покупают для сдачи в аренду.

«Еще это могут быть покупатели, которые всю свою жизнь прожили в ЦАО, поэтому при расселении – когда, скажем, молодые люди и их родители, продав общую жилплощадь, приобретают отдельные квартиры – решили остаться здесь же: молодежь, например, хочет жить рядом с родителями и подыскивает жилье по демократичной цене недалеко от их нового места жительства», — отмечает эксперт ИНКОМ-Недвижимости.

Но при этом для молодых семей с детьми ЦАО оказывается совершенно непривлекательным округом — здесь мало детских площадок, весьма высок уровень загазованности, кроме того, в некоторых местах днем и ночью стоит шум от увеселительных заведений. Вспомнить хотя бы те самые Патриаршие пруды.

Что же касается представителей старшего поколения, то они делают выбор в пользу недвижимости в ЦАО, так как им важно сохранить прежний круг общения, кроме того, они зачастую сильно привязаны к некоторым социальным объектам – например, к поликлинике.